Главная | Сделки с недвижимым имуществом учебное пособие

Сделки с недвижимым имуществом учебное пособие


Нелидова, разрушение или перенос имущества на другой земельный участок означает, что юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном участке и возникновение ее на другом.

Связь с землей может осуществляться как непосредственно, так и опосредованно, в частности, через водную поверхность. Новиковым высказывалась точка зрения, по которой важное значение имеет момент отделения недвижимости от земли, поскольку именно с этого момента она перестает быть недвижимостью; перемещение объектов недвижимости с последующим их закреплением на другом земельном участке и использование по назначению не всегда, но возможно.

Удивительно, но факт! Первоначально жизнь района крутилась вокруг ул.

Абрамовым высказывалась позиция, согласно которой отнесение зданий и сооружений к недвижимым вещам по их природе должно определяться не невозможностью их перемещения без ущерба их назначению, а тем, что функционально они могут служить своему назначению при условии их соединения с каким-либо участком. Этот признак также надо учитывать, однако учитывать как дополнительный по отношению к главному - физической связи с землей.

Также, одним из неурегулированных остается вопрос о возможности отнесения к недвижимости имущества, которое не имеет неразрывной связи с земельным участком, однако отделить его от этого земельного участка было бы достаточно сложно.

Речь в частности, может идти о памятнике, не скрепленном фундаментом с землей, или здании, установленном на блоках и т. Фиксировались случаи, когда одни подразделения регистрационной службы регистрировали право собственности на резервуары для хранения нефтепродуктов, стоящие на фундаменте, как на недвижимое имущество, а другие нет.

При этом основополагающим фактором для принятия решения было то обстоятельство, были ли указаны эти объекты в качестве недвижимости в органах технической инвентаризации.

Последние же подходили к решению этого вопроса произвольно. Как было отмечено Р. Говоря о таком признаке недвижимого имущества как связанность с землей, необходимо особо остановиться на таком объекте как подземные коммуникации и, в первую очередь, линии метрополитена.

В данном случае, несомненно, имеется связь с землей, однако не с верхним строем, а с более глубинными. Создание единого закрытого перечня объектов недвижимых вещей было бы целесообразным. Однако исчерпывающий перечень таких объектов дать вряд ли возможно. Требуется разъяснения, какие объекты следует относить к недвижимым вещам. Иногда выделяют такой признак недвижимости как ее высокая стоимость.

Недвижимость действительно обычно обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования.

Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии. Сложный процесс передачи права собственности на недвижимость обусловливает не очень высокий уровень ликвидности недвижимости как товара, так как ее нельзя быстро реализовать.

Удивительно, но факт! Исследуются понятие и специфика недвижимого имущества, особенности правового регулирования его использования и оборота, порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.

Высокую стоимость недвижимости нельзя рассматривать в качестве ее универсального признака. Во-первых, не всякая недвижимость является дорогостоящей, более того, имеются объекты недвижимости, не используемые собственником.

Во-вторых, есть и движимые вещи, которые стоят достаточно дорого, например, картины, драгоценности и т. Одним из наиболее дискуссионных вопросов при определении понятия недвижимости является вопрос о том, достаточно ли для признания вещи недвижимой признаков, указанных в ст. Голобокова указывает на то, что недвижимое имущество, упомянутое в ст. Для того, чтобы недвижимость участвовала в гражданском обороте необходимо, чтобы возникло право собственности.

В свою очередь для этого необходима государственная регистрация права собственности. Нелидовой, для признания вещи недвижимой требуется только прочная связь с землей и невозможность ее перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению. В связи с этим он предлагает пересмотреть распространенную концепцию, в соответствии с которой отрицается факт существования в качестве недвижимости самовольно построенного жилого дома, реально существующих зданий, сооружений и т.

То обстоятельство, что на такие вещи не возникает право собственности, не должно влечь вывода о том, что, они не считаются недвижимостью. Представляется, что последняя точка зрения имеет большее право на существование. Должно исходить из тех признаков недвижимости, которые даны в законодательстве. Законодатель не называет наличие государственной регистрации прав на вещь в качестве признака недвижимости.

Можно только ставить вопрос об изменении законодательства и о введении в качестве дополнительного признака недвижимости наличие государственной регистрации вещных прав на нее.

Удивительно, но факт! Здесь располагаются здания, возраст которых значительно больше лет, торговые амбары и жилые дома.

Однако до введения подобных изменений мы должны руководствоваться только критериями ст. Самовольно построенное строение, на которое не зарегистрировано вещное право, не перестает быть недвижимостью согласно критериям указанной статьи. Последний без государственной регистрации вещных прав на недвижимость невозможен. Ряд авторов выдвигают весьма своеобразные воззрения на критерии деления вещей на движимые и недвижимые.

Абрамов, который считает, что даже если строительство недвижимого имущества здания фактически завершено, до момента государственной регистрации такое здание не является единым объектом права собственности, равно как и любого другого гражданского права.

Смотри также

Если имущество не является недвижимым, оно является движимым. Из этого следует, что здание может быть продано как совокупность строительных материалов по правилам оборота движимого имущества.

Однако следует учитывать то обстоятельство, что строительных материалов как вещи в данном случае уже не существуют, поскольку они были преобразованы. Объект незавершенного строительства следует относить к недвижимости.

Государственная регистрация прав на вещь не признак, а последствие ее отнесения к недвижимости.

похожие документы

Если право на недвижимость подлежит государственной регистрации, то неправильно утверждать, что она возникает с момента государственной регистрации. Гатауллин выделяет такой признак вещей как дискретность: Высказывая подобные взгляды, авторы неоправданно выделяют отдельные характеристики недвижимого имущества. Такое явление как недвижимость надо рассматривать как многоуровневое явление, включающее как физические, так и юридические признаки.

Основополагающим признаком недвижимого имущества является связь с землей, которая может иметь различные проявления. Это может быть непосредственный, физический контакт, прерывание которого влечет серьезный ущерб для объекта недвижимости. При этом следует учитывать новые технологии, позволяющие перемещение большинства зданий и сооружений без какого то ни было ущерба их назначению.

Связь с землей может также быть физической, но опосредованной: Для отдельных объектов недвижимости связь с землей является только юридической, но не физической: Эта связь заключается в том, что указанные объекты, будучи по своей природе движимыми, регистрируются в определенных земельных участках. Так, согласно Кодексу торгового мореплавания РФ морских судов осуществляется в торговых портах. Некоторые классификации недвижимого имущества имеют сугубо доктринальный характер. Другие классификации находят отражение в действующем законодательстве.

Законодатель, используя ту или иную классификацию, устанавливает различный правовой режим для разных видов недвижимых объектов. Недвижимость, будучи сложным явлением, регулируемым гражданским правом, характеризуется проявлением многообразных свойств. Продажа предприятия Государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним Договор мены недвижимого имущества: Мена жилых помещений Государственная регистрация договора мены объектов недвижимости.

Договор ренты и договор пожизненного содержания с иждивением Государственная регистрация договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением Договор дарения: Ограничения и запрещение дарения. Государственная регистрация договора дарения недвижимости.

Рекомендуем к прочтению! кто страхует ипотеку беременным

Наиболее очевидно это на примере магазина. Даже дилетант согласится с тем, что большую прибыль магазин будет давать там, где ходит много людей — потенциальных покупателей, и вряд ли магазин вообще выживет там, где покупатели не ходят вовсе. Или, например, предприятия общественного питания. Те, что расположены в офисных центрах или в шаговой доступности от них, имеют стабильный постоянный клиентский поток, обедать к ним ходит подавляющее большинство работающих в этих офисах.

И этого потока полностью хватает, чтобы хозяин с чистой совестью закрывал свое кафе или столовую по окончании рабочего дня, не напрягаясь, как бы еще ему заработать. Зато другие кафе, не имеющие такого потока, вынуждены буквально выпрыгивать из штанов, пытаясъ завлечь публику: И рабочий день там, к слову, намного длиннее, не до 17 час, а до 21, а то и позже. Место определяет поток публики. То же самое относится и к офисам. Конечно, если предприятие занимается производством или оптовой торговлей и не ориентировано на поток посетителей, то — чем дальше, тем лучше — дешевле помещения, меньше налог на недвижимость.

Но если работа предприятия ориентирована на поток публики, то место и еще раз место определит, выживет ли эта компания или нет. Поэтому, если ваш клиент ищет себе помещение для бизнеса, вы можете оказать ему неоценимую помощь, подсказав это простое данное.

Как ни странно, особенно начинающие предприниматели иногда об этом не задумываются. Но это все — о бизнесе. Почему место и в этом вопросе является определяющим?

Да потому, что вашему клиенту там жить, это будет частью его повседневного окружения. Рижане-старожилы помнят, что когда-то в районе ул. Миера после 16 часов пахло шоколадом.

Сделки с недвижимым имуществом

Что-то такое делали на этой фабрике, отчего вся округа внезапно благоухала этим ароматом. И никто не возражал. А если рядом рыбоперерабатывающее предприятие? Или, допустим, угольный терминал, с которого, едва подует ветер, летит в окна черная пыль? Это то, что расположено рядом и что изменить невозможно. К месту будет также относиться его репутация. Есть, конечно, такая вещь, как историческая репутация. Но сегодня мало кто помнит, что в протоке Саркандаугавы топили ведьм, а на ул.

Стабу стояли позорные столбы, к которым привязывали преступников. Зато реалии дня сегодняшнего очень влияют на цены недвижимости в том или ином месте.

Однако платить за проживание в подобном месте покупатель будет не деньгами, а нервами: Словари определяют это понятие как совокупность систем и служб, необходимых для обеспечения повседневной жизни населения. В это понятие входят в первую очередь дороги, транспортные развязки, обеспечивающие движение как личного, так и общественного транспорта, а также стоянки.

Затем идут учреждения общественного характера: Отсутствие всех этих незаметных, но столь необходимых вещей может существенно ухудшить качество жизни и, соответственно, снизить стоимость недвижимости, расположенной вне привычной инфрастуктуры. Как выразился Вилис Журомский — признанный авторитет в области оценки недвижимости: Невозможно не согласиться с тем, что выбор и впрямь вряд ли назовешь обдуманным. Низкая стоимость земли в таких местах никоим образом не делает более дешевым строительство.

Однако даже прекрасно выстроенный дорогой дом вряд ли удастся продать по хорошей цене из-за отсутствия той самой инфраструктуры. А это означает, что владелец такой недвижимости по сути является заложником ситуации. Кроме того, придется считаться и с тем, что стоимость жизни в месте, откуда даже за хлебом нужно ехать на машине, возрастает.

А если в семье есть дети, то их придется каждое утро возить в школу и забирать из нее, что практически исключает возможность для мамы полноценно работать. Можно понять удаленность от инфраструктуры, если речь идет не о доме для постоянного проживания, а о загородной недвижимости, используемой для отдыха. В этом случае близость водоема или красота ландшафта могут играть роль фактора, повышающего стоимость недвижимости. Подробно качества зданий рассматриваются в учебнике В. Мы же коснемся только некоторых очевидных моментов.

Является ли строение капитальным, определяется качеством фундамента. Легкие конструкции, которые можно демонтировать и перевезти на другое место, капитальными не являются по определению. Кроме фундамента, решающую роль играет конструкция и качество стен. Если здание каменное, то, разумеется, стоять оно может — и будет — долго.

Такими являются здания центра Риги, а также кирпичные здания более поздней постройки, например, хрущевки. При расчетном сроке жизни хрущевок в 80 лет, их запас прочности позволит им прожить почти вдвое больше. Так что кирпичные здания и ценятся выше. Конструктивная особенность этих строений такова, что панели крепились друг к другу специальными металлическими конструкциями из арматуры, свариваемыми между собой.

Поскольку здания эти стоят уже около 40 лет, а места сварки никто никогда не обследовал, сказать, в каком состоянии они находятся, невозможно. Намного лучше обстоят дела с домами серии, поскольку там конструктивно сварка не использовалась, здание имеет каменный каркас.

Но в любом случае срок экономической жизни панельных зданий будет меньше, чем у зданий каменных. Кроме прочности конструктивных элементов следует также обратить внимание на функциональность строения. Так, например, если мы даже знаем, что хрущевки будут стоять еще долгое время, это не сделает их более удобными для жилья. Маленькие кухни, микроскопические прихожие, один крохотный туалет и ванная, куда никак невозможно поставить стиральную машину — несовременны уже сейчас.

Требования к качеству жизни возросли настолько, что, несмотря на прочность, хрущевки стремительно устаревают морально. Если старшее поколение еще соглашается с подобным стандартом жизни, то новое ищет для себя удобства. Другая крайность, которое тоже трудно найти логическое оправдание — гигантизм, которым страдают некоторые застройщики.

Невозможно понять, чем руководствуются люди, создавая для одной семьи частный дом площадью фундамента около кв. Подобный размах — это не только расточительство при строительстве, расходы на стройматериалы и работу, но и дальнейшие расходы на содержание постройки, ведь любое здание необходимо зимой обогревать так, чтобы температура внутри была не менее 16 градусов.

В противном случае дом начинает разрушаться. Да и налоговое бремя тоже не уменьшается. Если говорить о стоимости такого рода зданий, то их продажная цена как правило не перекрывает затрат на строительство. Зачастую покупатели, выбирая объект, рассматривают ремонтно-отделочные работы, как бонус. Однако вы как профессионал должны знать, что красивый фасад порой скрывает множество дефектов.

Конечно, есть вещи, наличие которых совершенно определенно является плюсом. Например, современные окна, капитальные входные двери с хорошим замком, новые радиаторы. Это то, что сразу бросается в глаза. Но вы не можете догадаться, не скрывается ли под обшитой регипсом стеной грибок. И вы не узнаете, есть ли там вообще утеплитель, если только на улице не лютый мороз. И в каком состоянии находятся трубы водоснабжения и канализации, вы тоже можете не увидеть за блестящей плиткой.

Поэтому ремонт не всегда благо. Квалифицированный оценщик либо пригласит строительного эксперта, либо сам просверлит стену, чтобы взять пробу и выяснить, а как на самом деле обстоят дела с данной конкретной недвижимостью. Поэтому если вы чувствуете, что у вас возникают сомнения в том, что ремонт в предлагаемой недвижимости скрывает дефекты, пригласите специалиста. Базовые принципы оценки недвижимости.

В Латвии есть Стандарт квалификации оценщиков недвижимости, принятый Госстандартом в году, а также установленные законом правила сертификации. Оценщик должен совмещать знания строительного эксперта, юриста и экономиста. Оценка дается на основании совокупности таких факторв, как степень износа здания, срок экономической жизни элементов здания и конструкции в целом, а также — его капитализации.

Словари определяют понятие капитализации очень широко. Под капитализацией средств в сфере недвижимости понимается прирост средств от ее продажи по отношению к затратам на строительство. Проекты с высокой капитализацией, являются, естественно, более ликвидными.

Часто владельцы собственности, в попытках получить максимальную прибыль, неадекватно оценивают стоимость своей недвижимости. Так, например, продавая участок земли с каким-то невнятным проектом, владелец пытается получить всю прибыль, которая могла бы возникнуть, если бы проект был полностью реализован.

Разумеется, вряд ли этот участок будет востребован. Такой порядок регистрации действует от Калининградской области до Приморского края. Начнется хаос не только в регулировании порядка государственной регистрации: Кроме того, с великой долей вероятностью возникнут противоречия между гражданским законодательством федеральным законодательством и законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в рассматриваемом примере — законодательстве субъектов Российской Федерации.

Что же касается проблемы не идентичности применения законодательство о государственной регистрации в регионах — то это уже проблема правоприменения, и она не должна решаться путем делегирования законодательных полномочий субъектам РФ. Вышесказанное подтверждает и судебная практика. Изданный субъектом Российской Федерации или его органом нормативный акт о государственной регистрации договоров, не должен применяется, как противоречащий нормам Гражданского кодекса Российской Федерации.

Именно поэтому в книге отсутствует анализ сделок по распоряжению жилыми помещениями. В-пятых, подробно рассмотрены особенности договора долевого участия в строительстве, одной из сторон которого является предприниматель, преследующий цель извлечения прибыли. Надеюсь, что книга окажется полезной для читателя. Соседние файлы в предмете Гражданское право Это правило основывается на принципе исключительной территориальной компетенции нотариуса.

В свою очередь, указанный принцип корреспондирует с правилом о нотариальных округах, которые устанавливаются совместным решением органов юстиции и нотариальной палатой, как правило, в соответствии с административно-территориальным делением Российской Федерации. Подобный подход представляется разумным, поскольку позволяет аккумулировать информацию о сделках с недвижимым имуществом в одном нотариальном округе, что препятствует злоупотреблениям в этой сфере, а также упрощает процедуру укрепления прав на недвижимое имущество.

Значение нотариальной формы сделки с недвижимым имуществом заключается в том, что таковая в значительной степени облегчает процедуру доказывания определенных фактов. Особенно большое значение нотариальные. Защита имущественных прав добросовестного приобретателя 2. При таких условиях нахождение имущества в руках отчуждателя является единственным основанием для добросовестного предположения, что он собственник и для вступления с ним в сделку.

Черепахин указывал в обоснование теории доверия к внешнему фактическому составу и защиты видимости права В русской юридической литературе данной точки зрения придерживался И. Покровский47, который обоснованно отмечает: Покровский также дал четкое обоснование.

Удивительно, но факт! Конечно, если предприятие занимается производством или оптовой торговлей и не ориентировано на поток посетителей, то — чем дальше, тем лучше — дешевле помещения, меньше налог на недвижимость.

Поземельные книги имеют своей общей задачей представлять в каждый данный момент точное изображение юридического положения всякой недвижимости, входящей в состав данного округа.

Для достижения этой цели устанавливается правило, что всякий акт, долженствующий иметь вещно-правовое значение передача права собственности, установление залога или сервитута и т. Это так называемый принцип публичности всех вещно-правовых актов на недвижимость или иначе — принцип внесения.

С другой стороны, полная уверенность для третьих лиц может быть создана только тогда, если они могут безусловно полагаться на сообщения поземельных книг. Вследствие этого принцип публичности дополняется принципом достоверности: Поэтому ограничение виндикации в пользу добросовестного приобретателя является не революционным нововведением, а простой закономерностью развития гражданского права.

Вопрос о возникновении права собственности у добросовестного приобретателя имущества от неуправомоченного отчуждателя, равно как и вопрос о прекращении права бывшего собственника имеют безусловный приоритет для практики. Именно они определяют интерес тяжущихся сторон к использованию возможностей данного института. В проекте Российского Гражданского уложения г. В нем закреплены положения о приобретении права собственности движимой вещи от неуправомоченного лица, то есть именно то, чего сейчас так недостает современному правовому регулированию данного вопроса.

Эти нормы нашли отражение в приведенных ниже статье — Добросовестность приобретения вотчинных прав ст. Так, если имущество продано не собственником, покупатель приобретал право собственности в тех случаях, когда согласно ст.

Это случаи экспроприации имущества на основании революционного права или иные формы его перехода во владение трудящихся до 22 мая г. Виндикация по общему правилу ограничивалась самим наличием приобретателя приобретатель признается добросовестным, если он не знал и не должен был знать, что лицо, от которого он приобрел вещь, не имело права отчуждать ее. Вопросы выражения воли собственника на потерю владения кроме случаев кражи и потери , свойства таких объектов, как деньги и ценные бумаги на предъявителя, не принимались во внимание.

Государственные учреждения и предприятия имели право на неограниченную виндикацию и могли истребовать принадлежащее им имущество, незаконно отчужденное каким бы то ни было способом, от всякого приобретателя.

В числе способов приобретения права собственности добросовестное приобретение права собственности от неуправомоченного отчуждателя занимает место весьма своеобразное. В х годах прошлого века юридическая природа приобретения права собственности от неуправомоченного отчуждателя была исследована Б.

Еще по теме §3. Гражданско-правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом:

По его мнению, добросовестное приобретение права собственности от неуправомоченного отчуждателя является первоначальным способом приобретения права собственности, так как право собственности приобретателя не зависит от права собственности отчуждателя и от права собственности прежнего собственника. Оно приобретается свободным от всяких обременений, если приобретатель добросовестно о них не знал и не мог знать.

На сегодняшний день спор относительно возможности возникновения у добросовестного приобретателя права собственности на спорное имущество в случае отказа в виндикационном иске его собственнику является особенно острым. Обусловлено это тем, что в Гражданском кодексе Российской Федерации г.

Проблема усугубляется тем, что в Гражданском кодексе Российской Федерации г. Таким образом, возникла неопределенность в отношении правового режима вещи, которая не может быть истребована собственником. В связи с этим проявилось отрицательное отношение к самой возможности возникновения права собственности добросовестного приобретателя по основаниям, установленным ст.

Ярким сторонником этой позиции является К. Скловский52, который считает институт приобретательной давности единственным возможным основанием для приобретения добросовестным приобретателем права собственности на вещь в случае недействительности отчуждательной сделки. Его аргументация заключается в том, что приобретение права собственности добросовестным приобретателем от неуправомоченного отчуждателя по основаниям ст. На примере анализа норм Германского гражданского уложения г.

Рахмилович в своей работе55указал на безвыходность данной ситуации, если не согласиться с тем, что Гражданский кодекс г. Иначе его владение лишилось бы материально-правового основания и основывалось бы только на отказе в иске предыдущему собственнику, то есть на юридическом факте процессуального права.

Имело бы тогда это владение защиту против других лиц, имеющих титул? Мог ли владелец распоряжаться вещью в данном случае? На эти вопросы нет однозначного ответа, что ставит добросовестных приобретателей и их контрагентов, а следовательно весь оборот в целом, в крайне неблагоприятное положение. В связи с этим В. Подобное изменение законодательства действительно устранило бы существующую неопределенность. Рахмилович в своем предложении не учитывает различия оборота движимостей и недвижимостей, однако, несмотря на это, оно явно заслуживает внимания.

Решение вопроса о разграничении сфер действия институтов приобретательной давности и добросовестного приобретения от неуправомоченного лица достигается и без вмешательства законодателя путем толкования действующего закона. Традиционно одним из условий возникновения у добросовестного приобретателя вещи права собственности является сделка, направленная на переход права собственности или на установление другого вещного или обязательственного права: Допускается только один порок — отсутствие права на отчуждение.

Конечно, он ведет к ничтожности сделки в силу несоответствия требованиям статей , ГК РФ, но в силу ст. Таким образом, суд, установив необходимый юридический состав, делает вывод о наличии у добросовестного приобретателя права собственности. Такое право принадлежит исключительно суду, который в силу закона и при определенных условиях имеет право на закрепление положения, созданного действиями, порой незаконными.

Например, в соответствии с п. Поэтому основанный на германском праве вывод К. Скловского о возникновении права собственности у добросовестного приобретателя в момент приобретения не согласуется с правом российским, по которому право собственности добросовестного приобретателя возникает не объективно, а из судебного решения.

Отсюда видно, что институт приобретательной давности, возникший значительно ранее изучаемого вопроса о добросовестном приобретении вещи от неуправомоченного лица, носит более общий по сравнению с последним характер и вполне может его подменить. Однако само наличие ст. Различие между ними, понимание которого способно устранить их конкуренцию, состоит в пороках, относящихся к основанию приобретения права, то есть к отчуждательной сделке.

Если сделка имеет единственный порок в виде отсутствия права отчуждателя на продажу или иной вид отчуждения вещи, то применяется норма ст.

Удивительно, но факт! Можно только ставить вопрос об изменении законодательства и о введении в качестве дополнительного признака недвижимости наличие государственной регистрации вещных прав на нее.

Если сделка имеет другие пороки, влекущие ее недействительность, то приобретение вещи в собственность возможно только путем приобретательной давности. Действительно российским гражданским законом прямо не предусмотрено приобретение права собственности добросовестным приобретателем от неуправомоченного отчуждателя, как и не предусмотрено соответствующего основания для прекращения права собственности.

Однако, как уже было отмечено, Кодекс Наполеона г.



Читайте также:

  • Задачи и содержание обучения связной речи детей дошкольного возраста
  • Егрп заявление на получение выписки
  • Документы для оформления дарения недвижимости
  • Субсидия для выращивания клубники